Рынок жилья: застройщики переложат свои растущие затраты на покупателей?
Эксперты считают, что неизбежным результатом перехода на банковское финансирование жилищных проектов станет рост цен на новые квартиры. Вследствие этого может повыситься спрос на альтернативные форматы, - например, на загородные участки и коттеджи в ближнем Подмосковье и Новой Москве.
Чем ближе 1 июля 2019 года, когда поправки к № 214-ФЗ станут обязательными для девелоперов всех новых жилых комплексов, тем громче звучат голоса экспертов рынка недвижимости, предсказывающие проблемы и даже кризис в отрасли. В минувшем году многие компании постарались получить максимальное число разрешений на строительство, чтобы отсрочить переход на проектное финансирование. С 1 июля начавшегося года все средства покупателей новых квартир будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках, доступ к которым будет закрыт до момента ввода дома в эксплуатацию. Обсуждение в профессиональной сфере и дополнительные поправки к № 214-ФЗ привели только к тому, что масштаб приближающихся проблем стал более очевидным.

Теперь за бесплатные ресурсы придется заплатить. Раньше застройщики финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, что обеспечивало практически беспроцентное кредитование. С 1 июля 2019 года им придется перейти на новые правила и брать средства на реализацию проектов у банков. На данный момент стоимость будущих кредитов для девелоперов жилья оценивается по-разному: Виталий Мутко, вице-премьер по строительству, считает, что ставка составит порядка 8 %, а глава Сбербанка Герман Греф – около 12,5% на начальном этапе. Пока возможности льготного финансирования находятся на стадии обсуждения.

Попробуем оценить возможный рост цен. Если учесть, что в среднем время реализации многоквартирного жилого комплекса занимает 3 года, то затраты застройщиков могут вырасти на 20 – 30 %. Вполне можно доверять словам вице-премьера, что они постараются переложить свои издержки на граждан. Отчасти это уже начало происходить в минувшем году, когда аналитики отметили повышение цен в новых проектах, вышедших на рынок в середине лета.

«Хотя глава Сбербанка уточнил, что эффективная ставка по кредиту на строительство жилья может составить 7%, если оно не будет затягиваться, - это вряд ли успокоило девелоперов и экспертов рынка недвижимости, - комментирует Антон Лихачёв, партнер Группы МЕТА. – Большинство специалистов согласны с общей оценкой Германа Грефа, что наступающий год будет «достаточно критическим» для отрасли. Цены могут значительно вырасти. К этому можно добавить еще и повышение себестоимости строительство в связи с повышением НДС. Кроме того, на рынке массового жилья и так происходит вымывание самого дешевого предложения. На таком фоне сегмент загородной недвижимости выглядит просто тихой гаванью, где действуют предсказуемые факторы. Мы считаем, что повышение цен на массовое жилье повысит спрос на участки без подряда (УБП) в ближнем Подмосковье и Новой Москве. Они все чаще рассматриваются как альтернатива квартирам, позволяющая за меньший бюджет получить в итоге более просторное и комфортное жилье. Если цены в новостройках вырастут, этот выигрыш в цене и качестве загородных объектов станет еще заметнее».