Рынок новостроек: что будет с ценами?
После полного перехода на банковское финансирование, себестоимость жилья неизбежно вырастет. Это, с высокой вероятностью, приведет к повышению цен на квартиры.
Поправки, изменившие порядок привлечения средств для строительства жилых многоквартирных комплексов, вступили в силы 1 июля 2018 года. Чтобы дать возможность девелоперам адаптироваться к новой реальности, правительство предложило компромиссный вариант: в течение года компании-застройщики могут выбирать и работать по старой схеме (по договорам долевого участия), либо перейти на эскроу-счета (на них деньги покупателей остаются фактически замороженными до завершения строительства). С 1 июля 2019 года привлекать деньги дольщиков через ДДУ смогут только те девелоперы, которые успели получить разрешения на строительство до этой даты, - но с существенными ограничениями.

Компании, успевшие получить разрешения до 1 июля этого года должны лишь открыть расчетный счет в уполномоченном банке, который будет контролировать целевое расходование средств. Тем, кто получит официальное одобрение на строительство позже, - но до 1 июля 2019 года, - необходимо уже иметь на счету 10% от стоимости проекта или взять кредит на сумму не меньше 40% от такой стоимости. Также есть ограничения по использованию денег дольщиков для финансирования текущих затрат застройщика.

Разница в условиях очевидна. Поэтому перед вступлением поправок в силу многие девелоперы постарались получить разрешения на строительство максимального числа перспективных проектов. По оценкам экспертов, только в течение мая-июня в столице были одобрены проекты общей площадью более 6 млн кв. метров. В результате на рынке новостроек проявятся более трех десятков новых проектов. Не исключено, что весь этот объем будет востребован покупателями: 2018 год бьет рекорды по ипотеке. За первое полугодие объем выданных кредитов превысил 250 млрд рублей, - например, июньский показатель превысил прошлогодний в 1,6 раза. К концу года некоторые аналитики прогнозируют доступные ипотечные ставки на уровне 8% годовых. Но что будет с ценами на жилье, когда все проекты, созданные по прежним правилам, будут реализованы?

Деньги дольщиков были бесплатными. Теперь на два-три года, которые уходят на строительство жилого комплекса, девелопер должен будет брать банковский кредит. На начальной реализации проекта ставка составит 10-12%. Далее, если квартиры продаются быстро, и величина кредита приблизится к объему денег покупателей на эскроу-счетах, ставка по кредиту может снизиться в два раза и даже больше. Но как в реальности будет работать этот механизм, пока не ясно.

Если просто умножить начальную ставку на время строительства жилого комплекса, можно получить грубую оценку увеличения затрат застройщиков, привлекающих банковские кредиты, – 25-35% и даже больше. Альтернативный вариант - строить на свои средства, однако воспользоваться им смогут лишь самые крупные компании. Добавится проблем и банкам: контроль означает ответственность. В случае недостроя, им придется заниматься завершением своих непрофильных активов, - то есть самим вкладываться в строительство. Кроме того, вероятно, что некоторые строительные компании не смогут работать по новым правилам. Таким образом, через два-три года мы можем столкнуться с ростом цен и монополизацией рынка новостроек.

«Изменения в 214-ФЗ приняты для того, чтобы обезопасить дольщиков, - комментирует Антон Лихачёв, партнер Группы МЕТА. – Мы видим, что безопасность достигается за счет дополнительных требований к девелоперам и привлечению банков, которые станут контролировать расходы в ходе строительства. При текущем спросе новая реальность установится окончательно после 2023 года, когда не останется проектов, где реализуется прежняя схема финансирования. Можно предположить, что, если это приведет к повышению цен на новостройки, станут более востребованными альтернативные вариант, - например, строительство загородного дома на участке в ближнем и среднем Подмосковье. Участки без подряда на строительство уже сейчас являются самым популярным форматом загородной недвижимости. В районах с развитой инфраструктурой, таких как Новая Москва, часто собственный дом с участком выглядит привлекательнее, чем квартира в блочном доме, - с точки зрения комфорта, экологии, социальной инфраструктуры и транспортной доступности».