Парадоксы рынка жилья
В Москве и Подмосковье на продажу выставлены рекордное за полтора года объемы новостроек. Однако эксперты предсказывают, что сегодняшнее изобилие через несколько лет может смениться дефицитом.
На динамику спроса и предложения на рынке новостроек влияют многочисленные факторы. Прежде всего, это макроэкономическая ситуация, сложившаяся с весны 2014 года. В течение последующих лет российская недвижимость постепенно адаптировалась к санкциям, снижению и колебанию национальной валюты. Ответом рынка стал переход на рублевые цены, а также постепенное движение к компактности, - во многих сегментах и форматах появились лоты меньшей площади, что отражало реальные возможности и потребности покупателей.

После вступления в силу поправок к 214-ФЗ ситуация превратилась в настоящую головоломку для аналитиков. С одной стороны, многие застройщики постарались получить максимальное количество разрешений для перспективных объектов, чтобы реализовывать их по прежней схеме, позволяющей привлекать средства дольщиков. В июле 2018 года в Московском регионе на продажу вышло максимальное предложение новостроек за последние полтора года – 1 млн кв. метров. Эксперты сообщили о более 60 сданных корпусах в новых жилых комплексах. Москва и Подмосковье практически полностью разделили между собой этой объем, - при этом максимальная доля пришлась на строительство в Новой Москве (немногим меньше 20% от общего предложения). В ТиНАО произошел по-настоящему потрясающий рост: предложение нового жилья за год выросло почти в 14 раз!

Проблема заключается в том, что такая бурная активность и изобилие проектов через несколько может смениться дефицитом предложения. По данным исследований, спрос на новое жилье растет, - например, за прошлый год он вырос на 5%. Это приводит к росту продаж. Такой тенденции можно было только радоваться, если бы не одно «но». Эксперты прогнозируют, что переход на эскроу-счета и банковское финансирование приведет к сокращению числа застройщиков: многие из них не смогут функционировать по новым правилам. Останутся только самые крупные и финансово состоятельные игроки, располагающие значительными ресурсами.

Ситуация, когда станет ощущаться дефицит, может сложиться через 4-5 лет. К этому моменту основная часть востребованных проектов, созданных по схеме долевого участия, будет реализовано. На рынке останется некоторое количество устаревших комплексов, не пользующихся спросом и испытывающими проблем с продажами. Новых проектов, возводимых с привлечением банковского финансирования, будет недостаточно. К тому же цены в них могут подняться на 20-30% и даже больше, - из-за того, что вырастет себестоимость строительства.

«Пока сложившаяся ситуация выглядит достаточно позитивно, - комментирует Тимур Савин, партнер Группы МЕТА. – Большой объем предложения может привести даже к снижению цен. Однако рынок не является однородным, и это наблюдается в разных сегментах, в том числе и в загородном. Неоднородность выражается в том, что успешные продажи ведутся в наиболее ликвидных проектах. В перспективе это действительно может привести к вымыванию качественного предложения, если число застройщиков, которым по силам соответствовать новым правилам 21-ФЗ, будет сокращаться. Отчасти это вероятно повысит спрос на коттеджные поселки, которые расположены в ближнем Подмосковье и Новой Москве. Участки без подряда между МКАД и малой бетонкой являются конкурентным предложением, и многими покупателями рассматриваются как более комфортный вариант жилья по цене сравнимый с квартирами».