Новая реальность 214-ФЗ
Что изменилось, после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве.
С наступлением июля начали действовать поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Их цель – защитить покупателей жилья в новостройках, максимально обезопасить от дефолта застройщиков и финансовых потерь. Главными инструментами такой защиты стали ужесточение требований к привлечению средств девелоперскими компаниями, усиление роли банков и более строгий контроль за процессом строительства жилых комплексов. Перечислим главные новшества, с которыми теперь придется считаться девелоперам и покупателям квартир и апартаментов.

Один счет и одно разрешение

Приступая к строительству жилья девелоперская компания должна разместить на банковском счету 10% от стоимости реализуемого проекта. Застройщик может взять кредит, но не более 20% от стоимости объекта и по ставке, которая не превышает установленную Банком РФ на 2 процентных пункта. При этом девелоперу разрешено тратить привлеченные средства только на цели строительства, - за этим будет следить кредитующий его банк.

Изменения в 214-ФЗ запрещают практику, при которой проект разбивается на очереди. Теперь для каждого возводимого комплекса действует правило: один расчетный счет и одно разрешение на строительство. Исключение сделано только для комплексного освоения территорий (КОТ).

Эскроу-счета и страхование средств граждан

С 1 июля начался переходный период, когда наряду с прежним способом привлечения средств покупателей используются эскроу-счета (условного депонирования), - через год они станут единственным возможным способом аккумулирования денег граждан в ходе строительства. К 2020 году доля договоров, заключенных с такими спецсчетами, должна составить 95%.

Деньги на эскроу-счетах будут застрахованы - на сумму до 10 млн руб. В течение года (до 1 июня 2019 года), действуя по старой схеме, застройщики обязаны отчислять 1,2% от стоимости квартиры в компенсационный фонд, - затем страховаться будут эскроу-счета. Покупатели квартир и апартаментов смогут вернуть свои деньги со спецсчетов, если застройщик задержал срок сдачи жилья больше, чем на полгода.

Контроль со стороны государства

Помимо банков строже следить за застройщиком станет государство. Оно подготовит список требований к девелоперам, а также перечень допустимых финансовых операций и условия проверок. Кроме того, расширяется ответственность: при нанесении ущерба покупателям жилья претензии будут предъявляться и к собственникам девелоперской компании, и к ее бенефициарам.

Новые правила выглядят очень надежными: они допускают на рынок недвижимости только профессиональных застройщиков, имеющих большой опыт работы и солидную финансовую поддержку. Но даже если этого окажется недостаточно, и возникнет недострой, - покупатели не окажутся без жилья. Доведением проекта займется специальный Фонд защиты прав граждан, который имеет право привлекать средства также из регионального и федерального бюджетов.

Как новые правила повлияют на рынок недвижимости

«Закон решает главную задачу, - защитить рядовых покупателей, - комментирует Румакин Егор, партнер Группы МЕТА. – Однако за безопасность придется заплатить. Прежде всего, ужесточение правил приведет к повышению себестоимости строительства, кредиты станут для девелоперов дороже. По разным оценкам, это может привести к подорожанию жилья – от 15% до 40%. В такой ситуации еще более привлекательной выглядит альтернатива многоквартирным комплексам, - участки без подряда в ближнем Подмосковье. Уже сейчас этот формат пользуется большим спросом, потому что позволяет при сравнимом бюджете и транспортной доступности построить более комфортное жилье в окружении живописной природы. Мы считаем, что спрос на качественную загородную недвижимость в лучших локациях после вступления в действие изменений к 214-ФЗ вырастет».