Рынок складской недвижимости: число сделок растет, вакантность снижается
По итогам первого квартала, аналитики отметили значительный рост активности покупателей и арендаторов складов. При этом новых проектов не хватает все больше.
Три прошедших месяца дают достаточно материала, чтобы оценить состояние сегмента складских объектов. Главный позитивный тренд – высокая активность компаний, арендующих и покупающих площади в логистических и складских комплексах. По сравнению с прошлым годом, число сделок сильно выросло, – по разным оценкам, на 65-70 %. При этом основная часть (9 из 10 сделок) пришлась на готовые проекты, а меньшая - на строящиеся (формат built-to-suit). Средняя величина сделки также выросла на 1 тыс. руб./ за кв. метр и составила 9,7 тыс. руб./ за кв. метр.

При высоком спросе планы строительства новых объектов выглядят явно недостаточными. Доля вакантных площадей достигла минимального значения в течение трех лет, снизившись на 2 %. Аналитики отмечают, что до конца года в Московском регионе может появиться до 900 тыс. кв. метров складов. Но даже если планы будут реализованы полностью, спрос поглотит все новые проекты. В результате следует ожидать, что к концу 2018 года доля вакантных площадей снизится еще больше: с 7% на данный момент до 5 %.

Факторы, объясняющие снижение объемов строительства, и, как следствие, вакантных площадей, находятся на поверхности. Экономика развивается в условиях внешнего давления, постоянно анонсируемых новых санкций. Это сдерживает экономический рост и заставляет экспертов корректировать свои осторожные позитивные прогнозы. Однако, хотя потребители стали более избирательными и бережливыми, экономика развивается, расширяется число секторов, в которых растет импортозамещение, - и это поддерживает спрос на складские помещения.

Отдельные знаковые новости рынка иллюстрируют разнонаправленные тенденции. Группа «Лента» увеличила свою выручку по итогам первого квартала почти на 20% и открыла 10 новых магазинов. Успехи компании отражают одну из положительных тенденций: высокий спрос на складские площади со стороны производственного сектора и ритейлерских сетей. Кроме того, аналитики отмечают, что средняя прибыль торговых центров увеличилась, - значит, активность потребителей сохраняется на высоком уровне.

Есть и негативные тренды. Объем инвестиций в российскую недвижимость снизился в 5 раз, - это затронуло все сегменты рынка. На данный момент в жилые проекты инвестировано $71,5 млн, а в коммерческие объекты вложено около $80 млн. Девелоперы стараются экономить, чтобы сделать свои проекты более рентабельными. Например, в жилом комплексе «Рассказово» застройщик отказался от возведения двух офисно-гостиничных центров, - чтобы заработать больше на продаже квартир. Очевидно, спрос потенциальных арендаторов и потребности жителей от такого решения не исчезли.

По мнению Румакина Егора, партнера Группы МЕТА, «недостаток предложения побуждает компании пристально изучать рынок и анализировать перспективные проекты. В такой ситуации нам есть, что предложить: в частности, тем, кто разочарован изменением концепции в ЖК «Рассказово», мы рекомендуем обратить внимание на участки в административно-складской зоне «Большое Покровское» (15 км от МКАД). По цене от 270 000 ₽/ сотка здесь можно выбрать земли под строительство складов, офисов, гостиниц. Конкурентным преимущества проекта является близость к аэропорту «Внуково», удобный выезд на МКАД. Управляющая компания возьмет на себя работы по подключению необходимых коммуникаций: света, газа, мокрых сетей. Другой вариант – участки в индустриальном парке «Чехов» (55 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) стоимостью от 70 000 ₽/ сотка. Этот проект предназначен для складских и производственных компаний. Поскольку доля вакантных складских площадей снижается, мы советуем поспешить, чтобы успеть выбрать лучшие участки!»