ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Простые ответы на сложные вопросы для «чайников»

В этом разделе мы поместили ответы на самые
распространенные вопросы в нашем бизнесе:
Что такое категория и назначение земельного участка?
Категория и (целевое) назначение нужны, чтобы определить статус земли, - то есть что можно, а что нельзя с ней делать (что разрешено строить, каким можно использовать и т.д.). Категории являются результатом классификации земельных участков в соответствии с их целевым назначением, - участки с одинаковым назначением попадают в одну группу. Законодательно это деление закреплено в статье 7 (пункт 1) Земельного Кодекса Российской Федерации.

Можно сделать вывод, что «категории» и «целевое назначение» не совпадают. Категория – это группа участков, которые объединены общим целевым назначением. А «целевое назначение» - это критерий деления, то есть социальные и экономические отношения, в которых участвуют такие участки. Поэтому и говорят, «земли по назначению подразделяются на категории».

Назначение обязывает собственников использовать свои участки в точном согласии с целью, которая была определена при предоставлении земли. Цель нельзя изменить самостоятельно и отклонение от нее является правонарушением.
Какие бывают категории земель?
Земельный Кодекс Российской Федерации устанавливает семь категорий земли (в порядке убывания общей площади):

  • земли лесного фонда;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли запаса;
  • земли особо охраняемых природных территории (ООПТ);
  • земли водного фонда;
  • земли населённых пунктов;
  • земли специального назначения.

Кроме целевого назначения (определяющего категорию земли) у каждого участка есть вид разрешенного использования. Он устанавливается в соответствии с законодательством и определяет, что можно делать на земельном участке.

Что такое вид разрешенного использования (ВРИ) земель?
Вид разрешенного использования (ВРИ) земли - понятие, которое используется в Земельном кодексе РФ, и определяет правовой режим использования конкретного участка. Из ВРИ следует правовой режим. Как ни странно, четкого определения в российских нормативных актах не существует. Смысл извлекается из практического применения. ВРИ устанавливает предельные (min и max) размеры участка, особенности процедуры его передачи из муниципальной собственности, варианты допустимых действий на земле: можно ли строить здания, обрабатывать землю, и т.д. При этом сам ВРИ определяется на основании территориального зонирования, которое, в свою очередь, обычно объединяет несколько участков и необходимо для планирования развития территорий. ВРИ влияет не только на то, что можно делать на земле, но на ее рыночную и кадастровую стоимость и, соответственно, на размер ставки налога на землю.
Какие бывают ВРИ?
Полный перечень видов разрешенного использования земельных участков содержится в соответствующем классификаторе. Принятый в 2015 году классификатор содержит 12 обобщенных видов разрешенного использования земельных участков и 81 уточненный.

Например, обобщенные ВРИ это - сельскохозяйственное использование (а уточненные – растениеводство, овощеводство, животноводство и т.д.), жилая застройка (малоэтажная, блокированная, среднеэтажная и т.д.), общественное использование объектов капитального строительства, отдых или рекреация, предпринимательство, производственная деятельность и т.д. Можно установить соответствие между ВРИ и категориями земель (по целевому назначению). Однако надо учитывать, что отдельные уточненные ВРИ могут быть установлены для участков других категорий.
Как узнать ВРИ конкретного участка?
Для этого нужно обратиться в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) - и заказать кадастровый паспорт или кадастровую выписку о земельном участке. Если ГКН не имеют сведений о ВРИ данного участка, то участок не может полноценно участвовать в гражданском обороте. И надо, чтобы эти сведения были сообщены и добавлены.

Вы можете довольно быстро узнать вид разрешенного использования участка, воспользовавшись публичной кадастровой картой.
Как устанавливается вид разрешенного использования (ВРИ)
Правом устанавливать ВРИ земельного участка наделены органы местного самоуправления. Местные органы власти издают специальные решения или постановления, в которых определяется вид разрешенного использования участка. При этом ВРИ может «наследоваться» - то есть участок, выделенный из другого, получает такой же вид разрешенного использования. При выделении земель из государственной собственности, ВРИ вносится в Государственный кадастр на основании соответствующего решения местных властей.
Можно ли изменить ВРИ земельного участка?
Изменение ВРИ регламентируется статьей 37 Градостроительного кодекса РФ.

Как правило, в этой процедуре возникает потребность, когда на участке строится или перестраивается здание с иным назначением, чем указано в виде разрешенного использования. Или когда нужно изменить назначение уже имеющегося здания. Например, собственник с ВРИ «земля для овощеводства» захотел построить себе дом для проживания, или владелец участка под ИЖС захотел переделать свой дом в магазин.

Изменить ВРИ можно двумя способами, – меняя категорию земли участка (если это нужно для нового ВРИ), или не меняя категорию земли.

Первый способ подходит для крупных земельных массивов, чтобы построить дачный поселок или жилой комплекс (переводятся сельхозземли в земли населенных пунктов).

Изменение вида разрешенного использования по этому способу позволяет установить для участка любой применяемый в практике ВРИ. Порядок смены указан в Земельном Кодексе РФ и в ФЗ № 172.

У этой процедуры несколько шагов – подготовка пакета документов (ходатайство с указанием причины, личные данные, выписки из ГКН и ЕГРП и т.д.). Затем документы подаются в соответствующий орган власти (в зависимости от собственности земли), - срок рассмотрения заявки 30 дней. При положительном решении выдается акт о переводе участка в другую категорию (и вносятся изменения в ГКН и ЕГРП).

Второй способ выполняется без смены категории земли и основан на статьях 37 и 38 Градостроительного Кодекса РФ (а также статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ»). Вначале собственнику надо обратиться в Управление по архитектуре и градостроительству за планом землепользования и застройки (ПЗЗ) данного населенного пункта, - в нем указаны разрешенные и вспомогательные ВРИ по всем территориальным зонам. Далее, выбрав из списка для своей зоны нужный ВРИ, надо направить заявление в местный орган власти. Если разрешение получено, можно обращаться в Росреестр с заявлением об учете изменений ВРИ участка.

На каких землях можно построить дом?
Существует две категории земель на которых можно построить дом – земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения (в этом случае с ограничениями). На землях другого целевого назначения (землях промышленности, лесного фонда и т.д.) строить можно только при изменении категории или условно-разрешенных или основных ВРИ (видов разрешенного использования).

На землях населенных пунктов дом можно строить в территориальной зоне, отведенной под жилую застройку. Согласно классификатору от 2015 года для индивидуального строительства подходят участки с видом разрешенного использования (ВРИ) - «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка».

На землях сельхоз назначения для строительства дома подходят только участки, использование которых не регулируются законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это образует особый правовой режим – и на него необходимо обратить пристальное внимание. Далее, что касается ВРИ, то их также несколько: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (с правом строительства), для ведения дачного хозяйства, для ведения садоводства. Строиться можно и на землях КФХ, однако при этом обязательно нужно вести реальную фермерскую деятельность.
На землях с каким ВРИ лучшего всего строить дом?
По общему мнению экспертов, лучше всего строиться на землях ИЖС. Главные преимущества включают несколько возможностей: прописка, использование ипотеки при строительстве или покупке, налоговый вычет по подоходному налогу, использования дома в качестве залога для банка, близость центральных коммуникаций. Есть пара минусов – необходимость получать разрешение на строительства и ограничения по размерам дома.

Земли для ЛПХ очень похожи, кроме одного серьезного недостатка – не на всех из них разрешено строительство. Но есть и плюс – часто они имеют большие размеры.

На участках для дачного строительства не надо получать разрешения, но прописка возможна только по решению суда.

На землях с ВРИ под блокированную жилую застройку можно строить только дома, имеющие общие стены с соседями. А на землях для КФХ необходимо вести реальное фермерское хозяйство, да и трудности с пропиской такие же, как на участках для дачного хозяйства.
Как используются земли сельскохозяйственного назначения?
Согласно Земельному кодексу (ст. 78, 81) земли сельскохоз назначения можно использовать для следующих видов деятельности (ВРИ – вид разрешенного использования):

  • ведение личного (подсобного) хозяйства (ЛПХ);
  • ведение крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ);
  • дачного строительства;
  • садоводства;
  • огородничества;
  • животноводства;
  • производства сельскохозяйственной продукции;
  • и прочие занятия, связанные с сельским хозяйством.
Обязательно надо учитывать особый правовой режим, который разделяет сельскохозяйственные земли на две группы.

Во-первых, часть земель обязана использоваться по прямому назначению. На них распространяется действие закона № 101-ФЗ, согласно которому такие участки не предназначены для жилищного или иного строительства, которое не обеспечивает нужды сельхоз производства. На пашнях, сенокосах и т.п. строить не рекомендуется.

Если такие земли не используются по прямому назначению в течение 3-х лет, возникнут проблемы. Владелец будет оштрафован, или же участок может быть у него отобран в судебном порядке.

Во-вторых, на землях, которые не подпадают под действие закона № 101-ФЗ, можно строить. Жилые дома разрешено возводить на участках со следующим ВРИ: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (с правом строительства), для ведения дачного хозяйства, для ведения садоводства. Строиться можно и на землях КФХ, однако при этом обязательно нужно заниматься реальной фермерской деятельностью.

Процесс оформления, регистрации земельных участков в собственность
Прежде всего, нужно отметить, что единой схемы оформления участков в собственность не существует. Для разных ситуаций она отличается.

В общем, земля может стать собственностью в случаях, когда она получена по наследству, в дар, приобретена в сделке купли-продаже или обмена, приватизирована у государства или муниципалитета. Чтобы сделка считалась законной, она должна пройти все этапы регистрации.

Например, если Вы приобрели землю в сделке купли продажи, нужно обратиться в Росреестр, собрав следующие документы:

· паспорт или доверенность, заверенную у нотариуса ( с копией паспортов доверенного лица и доверителя);
· квитанцию об оплате госпошлины (с копией);
· договор по сделке;
· письменное согласие сторон, заверенное нотариусом;
· выписка из кадастрового плана;
· документы от продавца: паспорт и свидетельство о собственности

Бывают такие ситуации, когда люди пользуются участком, на который у них нет документов. Эту землю можно зарегистрировать по следующей схеме:

· подать заявление в местные органы власти;
· заказать и провести кадастровые работы;
· получить разрешение на регистрацию участка;
· зарегистрировать право собственности.

В целом, оформление прав собственности может оказаться трудоемким процессом, поэтом, возможно, наиболее разумно будет обратиться к профессионалам, которые возьмут все хлопоты на себя и сделают работу в приемлемые сроки и за приемлемую цену.
Межевание земельного участка
Межевание земельного участка включают работы, связанные с его границами. Их можно определить, восстановить и закрепить, установить площадь, – и юридических оформить эти результаты (если требуется). Межеванием занимаются лицензированные геодезические компании.

Процесс межевания выглядит так:

1) специалисты геодезической компании прибывают на участок и устанавливают его границы, использую прибор, соединенный с базой Росреестра;

2) эти границы закрепляются с помощью колышков, обвязанных веревкой;

3) после чего самое время составить акт о проделанной работе и полученном результате, - его подписывает владелец участка, инженер геодезической компании и соседи.

Зачем нужно межевание? – Оно необходимо для того, чтобы участок можно было продать, купить, обменять, подарить, завещать или получить в наследство.
Земельный эксперт: профессия или образ жизни
Продажа земельных участков в Москве и Московской области - это дело действительно хлопотное. Большинство среднестатистических граждан понятия не имеют о том, как искать покупателя, как грамотно презентовать продукт, оформить сделку. На помощь при реализации земли приходят земельные эксперты. Это брокеры, специализирующиеся на продаже земельных активов, участков в коттеджны и дачных поселках, участках промышленного назначения. в обязанности земельного эксперта входит поиск клиента, переговоры, показ земельного участка, организация переговоров с собственником и оформление сделки купли-продажи. В нашей компании мы свели роль загородного брокера к поиску клиента и выезду на показ. В офисе от лица нашей компании с клиентами ведет переговоры директор по продажам.

Итак, как же стать действительно успешным земельным брокером?
Информация, харизма, опыт, знакомства и честность. Вот, пожалуй, самые главные черты, которые необходимо развивать в себе.

Во-первых, Вам надо знать все досконально о продукте. На встрече с клиентом и при консультации по телефону очень важно "продать продавца". На любой вопрос Вашего клиента у Вас должен быть ответ. "Я уточню" не работает. Это табу. Вы знаете точно здесь и сейчас и у Вас есть ответ на абсолютно любой вопрос Вашего клиента. Продать свою экспертность - это очень важно. Ваш клиент должен Вам доверять. Если он не найдет в Вас решение своей проблемы, то Вы никогда не продадите ему участок.

Личная харизма тоже конечно очень важный аспект при продажах. Образ успешного и жизнерадостного профессионала гораздо сильнее подкупает клиентов. Я видел большое числов брокеров, мы дружим и работаем бок о бок много лет, и я с полной уверенностью могу заявить, что оптимизм, личная харизма, шутки, профессионализм и как следствие доверие делают Ваш путь к сделке гораздо короче.

Опыт - это, безусловно, тоже очень важно. Он приходит со временем. Я торгую более 10 лет исключительно землей и порой только личным опытом я могу отработать возражения клиента. Не надо пугаться, уже через год-два любой может превратиться в высококлассного продавца земельных участков. Самое главное - захотеть.

Знакомства - это далеко не все в профессии загородного брокера. Я бы не сказал, что множество клиентов приходит по сарафанному радио. Но знакомства среди профессионалов рынка приведут Вас к деньгам. Если люди знают, что Вы отлично делаете свое дело, у Вас высокая конверсия из разговора во встречу, из встречи в покупку, то Вам будут доверять своих клиентов другие земельные эксперты, поэтому Ваш заработок становится потенциально больше.

Честность - не врите клиентам, это Вам аукнется. Можно слегка недоговаривать. Это еще никого не губило, но откровенно обманывать людей не стоит. Получив неверную информацию на показе, клиент приедет в офис и будет не готов воспринимать отличную от уже донесенной информацию от директора по продажам. В итоге будет торг и Вы, как следствие, получите меньше денег. Обманывать клиентов - совершенно не выгодно. Подумайте об этом. Обманывать своих коллег тоже совершенно не выгодно. Сегодны Вы их, завтра они Вас. В нашем бизнесе очень важно найти партнеров, с которыми Вы вместе шагнете в светлое будущее с высокими заработками, а бонусы земельных экспертов действительно весьма внушительные.

Компания Магазин Зем.ли с радостью научит Вас продавать земельные участки, при условии, что Вам это действительно нужно. Ознакомьтесь с вакансиями нашей компании.
Мы открыты к взаимовыгодному сотрудничеству с загородными брокерами, с экспертами рынка и теми из Вас, кто только начинает познавать азы нашей профессии.
Дачные и коттеджные поселки в Подмосковье
В последнее десятилетие загородный дом - это настоящий must have. Это очевидный факт. Каждый из нас хочет иметь собственный большой, комфортный и светлый дом, где будет все свое, родное, близкие и друзья. Поэтому в началу "нулевых" на загородном рынке наблюдался настоящий бум загородного строительства. Сегодня практически каждый из нас имеет возможность поехать на дачу к родителям и со временем молодые семьи настраиваются на покупку участка и строительство своего собственного дома.

Наша компания предлагает несколько видов поселков. Мы предлагаем варианты для отдыха - это дачные поселки, и варианты для постоянного проживания, это коттеджные поселки на небольшом удалении от МКАД. Как правило, в поселках для постоянного проживания мы предлагаем земельные участки с полным набором коммуникаций или участки с электричеством, асфальтированными дорогами и газом. В доме, где Вы собираетесь жить круглый год, газ - это необходимость. Это удобно и конечно же дешевле, чем другие автономные решения.

В дачных поселках в 40-70 км от МКАД мы предлагаем нашим клиентам земельные участки с дорогами из ПГС и электричеством. иногда мы огораживаем территорию поселка. Таким образом наши клиенты получают возможность купить недорогой земельный участок с минимальным первоначальным взносом. После оформления всех документов можно начинать строить дом, баню, огораживать территорию своего участка и отдыхать на природе. Водопровод и канализацию можно сделать автономные. Поэтому для отдыха в загородном доме, как правило, газ наши клиенты не подключают, а отапливают автономными решениями, либо электрическим котлом.
Индустриальные парки в Московском регионе
Наша компания активно развивает несколько индустриальных парков в Московской области. Мы продаем земельные участки промышленного назначения вот уже более десяти лет и мы приобрели значительный опыт в реализации масштабных индустриальных проектов.

На территории индустриальных парков, как правило, можно купить небольшой земельный участок, это привлекает небольших производственников, кто не может купить сразу большой участок, но с радостью присоседится к более крупному игроку.

Индустриальные парки хороши тем, что для всех резидентов строится единая инфраструктура: дороги, коммуникации, подводится электричество и газ. В некоторых промышленных парках даже есть железнодорожные тупики, что дает площадке значительное преимущество.

Наша компания готова предложить Вам небольшие участки, от 30 соток промназначения в индустриальных парках на территории Московской области в рассрочку, что даст Вам возможность купить участок большего размера на перспективу.

В настоящее время очень активно развивается территория Новой Москвы и крайне важно, чтобы здесь появлялись новые рабочие места. Один из наших проектов - индустриальный парк "Большое Покровское" позволит Вам разместить складское или административно-торговое здание на Киевском шоссе, всего в 15 км от МКАД.

Если Вам необходимо построить грязное производство, то Вам подойдет участок с большой санитарно-защитной зоной. Предлагаем рассмотреть индустриальный парк "Москокс", где санитарно-защитная зона распространяется на всю территорию производства, а это более 120 га и примерно 1 км вокруг завода.

Наша компания готова предложить Вам множество различных вариантов размещения складов, производств, административно-офисных зданий на землях промышленного и административно-складского назначения. Обратитесь в отдел продаж и наши менеджеры подберут для Вас идеальный участок промназначения.
Земельные участки под строительство загородных поселков
Одним из основных направлений нашей деятельности является реализация земельных активов, пригодных для загородного девелопмента.
Для того, чтобы превратить поле в "город-сад" оно должно иметь соответствующую категорию и вид разрешенного использования, а именно:
- земли населенных пунктов под ИЖС
- земли сельхозназначения под садоводство
- земли сельхозназначения под дачное строительство

Наша компания готова заняться девелопментом крупного земельного актива или продать участок оптом по более низкой цене.
Участки под строительство поселка подойдут земельными компаниями и строительным организациям.
Мы готовы реализовать проект под ключ с подключением необходимых коммуникаций.
СОБСТВЕННИКАМ УЧАСТКОВ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Мы превращаем недвижимость в прибыль!
Наша компания предлагает собственникам крупных земельных и коммерческих активов агентские услуги по реализации недвижимости и девелопменту на самых выгодных условиях. Мы буквально выращиваем для Вас деньги!
Перевод земель в Подмосковье

Перевод земель в Московской области довольно хлопотная процедура и заключается в изменении категории, либо вида разрешенного использования земельного участка под те цели, которые преследует собственник. Как правило, перевод земель занимает от 6 месяцев и сопряжен с уплатой разницы в 15% между кадастровыми стоимостями участка до и после перевода. Наша компания оказывает полный спектр услуг по изменению категории и вида разрешенного использования земельного участка.
Назначение земель

Назначение земельных участков - это по сути как может использоваться тот или иной участок. Существуют различные ограничения и правила на этот счет. Самые очевидные для рядового гражданина - категория земельного участка и вид разрешенного использования. Также назначение земель регламентируется правилами землепользования и застройки территории муниципального образования и генеральным планом развития территории. Изменение назначения земли - дело хлопотное и в этом вопросе лучше всего довериться профессионалам.
ВРИ земельных участков

ВРИ - вид разрешенного использования земельного участка. Каждый земельный участок обладает несколькими характеристиками, которые определяют как он может использоваться, что на нем может быть построено, и может ли вообще что-то быть построено. В частности, на землях сельскохозяйственного назначения с соответствующими видами разрешенного использования возможно строительство дачных домов для отдыха и проживания, хотя многие рядовые граждане считают, что сельхоз земли предназначены только под картошку.
Категории земель в России

Все земельные участки в Российской Федерации включены в различные категории, определяющие общий правила использования участка. Например земли промышленного назначения предполагают, что на участках с этой категорией может быть построено индустриальное здание, завод или складской комплекс для обеспечения деятельности коммерческих структур, а земли населенных пунктов сами за себя говорят о том, что на этих участках должны быть размещены жилые массивы с соответствующей инфраструктурой.